别墅，顾名思义是“另一处独栋房子”，是一种享受型的居所，与度假、奢华、自然、风景等字汇相联系。根据英国皇家园林学院和《世界建筑》的说法，别墅的选址应在远离喧嚣的市中心，但也不能过远，通常在都市环路(或者高速公路)的2—3公里处。在大众的印象中，别墅与第一居所似乎很难并论，远离城市，隐于风景的独栋建筑已经成为别墅的概念。但实际上像香港浅水湾、澳洲悉尼湾、美国比佛利等耳熟能详的住区都是第一居所，他们成为成功象征，其价值也为世人共睹。
杭州第一居所别墅之历史
我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。按其所处的地理位置和功能的不同，可分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅、高尓夫别墅等。
从历史上来看，杭州第一居所别墅起源于清末民初，主要为西湖边的别墅群，集中在西山路、北山路和南山路一带，以刘庄、汪庄为代表的中式风格，以北山路宝石山麓别墅为代表的西式风格，两种风格并存，典型的依山临水别墅。此类别墅成为第一居所别墅的经典，目前已经物是人非，不再作为住所的功能。
在上世纪九十年代中期，证大花园、南都花园、桂花城、林语别墅等的出现，杭州重现了第一居所别墅的概念，虽然，但由于缺失了自然山水的资源，不免有所遗憾。
杭州又现第一居所别墅？
上世纪末本世纪初，杭州别墅开发迎来了前所未有的春天，主要沿杭富公路、杭徽公路展开。形成了以秀水山庄、富春山居、七里香溪为代表的银湖开发区别墅板块，以九月森林、浪漫和山为代表的小和山板块，和以桃花源、江南春城为代表的闲林五常板块，别墅重新回归了其山水的气质，但于市区越来越远。
今后，别墅的供应量将以杭千高速、杭徽高速公路沿线区域为主，向两端延伸至千岛湖、青山湖周边，似乎离第一居所越来越远，而国家又暂停了别墅项目的审批，今后，别墅供应量会急剧萎缩。在这样的情况下，杭州还会有第一居所的别墅吗？
答案却是肯定的。杭州阳明谷的高屋建瓴式的现身，让一切的疑问迎刃而解。
何为第一居所别墅？
别墅永远是大多数人的向往，而少数人才能拥有。而第一居所别墅在某种意义上是公众的仰望，少数人的向往，在机遇中才能拥有。如果把别墅比作寿山石，那第一居所的别墅就是其中的田黄。
作为别墅，它肯定有其特别的资源，仅有建筑的外形是不行的，否则就成为了花园洋房的翻版，别墅之所以有魅力，就是因为它既能摆脱喧嚣与杂乱，逐心于自然；又能享受纯净的环境，独立私密，择事业相近、心态相近的人群而居，达到空间与心智上的和谐平静。作为第一居所，与公寓不同，不仅仅局限在生活配套的层面之上，而更重要的是提供与业主的生活习惯合附的环境与配套。离尘不离城，隐于山水却近繁华也就成为对第一居所别墅的要求，能符合这样要求的别墅少之又少，才更见其珍贵。
如果对第一居所别墅下一个简单的定义，那就是业主的住得最多的居所，拥有优质的园区内外自然资源、享有城市的生活配套和与业主份相符的休闲、运动、娱乐配套的带花园的独幢。
杭州阳明谷是第一居所别墅？
杭州阳明谷以城市独栋的概念推出，就是想强化其第一居所的概念。
第一居所，顾名思义，住得最多的房子。阳明谷要改变的是独栋就是5+2生活的惯性思维，所以它承载了更多的思想与责任。我们设计这样几个问题，来印证别墅与第一居所的概念。
首先，阳明谷具备第一居所的交通条件吗？如果私家车是家庭的第一交通工具，出行或者回家都一路风景，如果想到达城西，无论是梅灵路、灵溪隧道，还是留泗路、天目山路都是很好的选择，茶园山色，如果想去市中心或者城市东面，你可以选择之江大道、中河高架，达到城市的各处，都非常便捷，一般可以控制在30分钟左右。公共交通也非常方便，阳明谷临近杭州的西大门转塘镇，拥有K504、K308、K866、；K289、K627等近十条公交线路，以公共交通作为上下班的首选交通也非常方便。
其次，阳明谷具备第一居所的生活配套吗？转塘是杭州市规划中的旅游西大门，不但完备了日常的生活配套，更是拥有休闲、文化与教育等特色。阳明谷周边不但杭州市第七中学、转塘中心小学、西湖乡中心幼儿园等公立学校，更有杭州宋城华美学校、杭州仁和外国语学校等高品质的民办学校；中国美术学院视觉艺术学院、浙江工业大学之江学院给阳明谷平添了艺术与人文的气质；三甲医院浙江省人民医院望江山分院确保了阳明谷的医疗与卫生的质量。
再者，阳明谷有提升业主生活品质的休闲、运动与娱乐配套吗？阳明谷·希尔大酒店为业主提供高品质的餐饮、商务、运动、SPA、生活、出行等服务；为业主提供了艺术欣赏、阅读、休闲等配套；临近的西湖国际高尔夫让业主可以在闲暇之余在碧水蓝天间挥杆，舒展筋骨。
阳明谷是位于城市的山水独栋，满足了“大隐隐于市”和“悠然见南山”的两种居住理想，作为“离尘不离城”的城市独栋，完全可以成为业主的第一居所。
从未企及的高度？
阳明谷具备了第一居所的地段、交通与配套条件，作为第四届中国别墅节全场大奖“金鼎奖”的折桂者，它又有什么样的特别之处，成为中国别墅的标杆大作？
说起阳明谷的特别，首先想到的词汇就是2000天，2000天建设完成的阳明谷，给中国别墅界怎样的一种震撼？在阳明谷以包断《杭州日报》、《钱江晚报》全部广告的形式亮相后，我们除了看到阳明谷对别墅建设的态度、对业主的崇敬之外，还看到了阳明谷更多的与众不同。
阳明谷作为浙江省第一个成品房亮相的大型别墅项目，不但让业主可以在实景中选择，而且在很多方面具有颠覆传统概念的冲突，成为浙江省别墅建设史上从未企及的高度。
从地形上来看，阳明谷的地形是成为鼎级别墅区的前提。阳明谷背依五云山，面临大渚河，二带缓坡夹一谷地形，中有溪流潺潺，得别墅靠山面水之地利，随五云山山麓延伸，园区北高南低，处于谷中的水系有潭、溪、湖、泉各种变化，造就了阳明谷特殊地势与环境。自然条件的优越让阳明谷有了建造鼎级别墅区的契机，这样的机会是自然与历史所赐予的，五云山上千年保护的植被和自然的优美曲线，为阳明谷提供了远山的脉络，自然流经园区的山泉，经不露刀斧之工的整理与改造，园区有了自然野趣的近水的灵秀。面对这样可遇而不求的地块，开发者以一种敬畏的态度对地块进行顺其自然的整理，才有了阳明谷这样源于自然的杰作。
从建筑上来看，传统的别墅区内的建筑形式很近似，栋与栋之间的个性不明显。阳明谷有坡地、临水、林间的地势变化，四十多种经典的设计在一个别墅区里得到淋漓尽致的体现，随地形与户型的变化，立面绝不相同，且与环境融合。业主每一个独栋都是不同的建筑作品，拥有别墅的同时，也收获了与自己气质与品位相符的家的感觉。
从景观上来看，阳明谷深刻理解中国文人对山水写意的境界，保留山体之秀美、水域之灵动，目前阳明谷的树木大多以养护达三年之久，枝叶繁茂，郁郁葱葱，一片自然栖居的景象。在景观建设上，阳明谷与传统的先销售，后造园不同，在开盘以前，景观工程全面完工，园区移植古树名木数百棵，拥有珍稀的国家保护树种，如银杏、罗汉松、五针松等；并大面积种植杭州市树香樟、市花桂花；园间香泡、桔、樱桃、石榴、杨梅、桃、梨等果树参差错落然；更有白玉兰、紫薇、枫树、木荷、杜英、紫藤等特色花木。
从庭院上来看，传统的别墅交付的以草坪为主的院子，阳明谷自04年起就开始在庭院中移植高大乔木，05年开始起坡、修泳池、建亲水平台、植树种草，06年，建造庭院小景、选配植物，进行绿篱汀步的施工，于07年整个生态化的庭院才正式完工，杭州阳明谷交付的是一个完整的生态庭院。由专业的国际团队进行景观设计、景观施工、植物选植、草坪铺装和花艺造型，业主无须再为之重新布置一草一木，一石一砖。
第一居所别墅随阳明谷的出现达到了从未企及的高度，但随着杭州别墅开发进入了中后期，别墅这种产品越来越稀缺，而且渐渐离城市越来越远。阳明谷成为成功者在城市的山水间安家的最终机遇，错过就很难拥有，正如阳明谷广告词所写的“回家，阳明谷”一样，作为第一居所的阳明谷让回家充满了渴望与自豪。（搬运蔡阳搜狐博客2007-7-28）
潮新闻客户端 记者 徐叔竞 吴佳怡
最近，湘湖边一套宋城·地中海别墅以1亿元成交的截图，在中介圈子里刷屏。据悉，这套地中海别墅是一线湖景房，建筑面积560.79㎡，包含7个套房，折合成交单价近18万元。
地中海别墅
地中海别墅是杭州一个“隐贵”小区。它位于杭州乐园旅游景区内，小区总共56套别墅，号称“家家游艇，户户泳池”，2008年开盘时起步价就在2000万元以上。地中海别墅开盘至今已经15年，但在二手房市场仍能卖到1亿元高价，也再一次证明杭州豪宅市场的坚挺。
临近春节，杭州顶级豪宅市场成交很是活跃，近期还有华家池排屋、金色海岸江景房等多套5000万元以上的豪宅成交。
亿元级地中海别墅是“自配单”
顶级豪宅的圈层属性很强
记者了解到，这套刷屏的亿元级地中海别墅，是由杭州我爱我家这边成交的。由于成交金额很高，引来多方关注，尤其对于豪宅的中介交易佣金，网友们十分好奇。
对此，一位知情人士告诉记者，这笔交易属于“自配单”，即买卖双方自己对接谈好后，由中介帮忙办理手续而已，因此佣金并不算高，只收取正常手续办理费用。据悉，该房源到目前为止仅签署了定金协议，尚未正式办理过户。
其实，像这种总价5000万元以上的顶豪，极少在杭州贝壳、我爱我家这样的主流中介机构成交。记者了解到，2023年，通过杭州我爱我家、杭州贝壳签约的总价5000万元以上豪宅各为2套。其中贝壳签约的2套分别来自银杏汇和阳光海岸。对这一现象，中介表示，豪宅项目的交易有很强的圈层属性，普通住宅中介极难进入这个圈子。
地中海别墅
通常豪宅多由专业的豪宅经纪人来交易。在杭州，豪宅经纪人的圈子并不大，大概就二十来人，因为做这一行需要极大的耐心和人脉资源的积累，有可能一个单子连续跟了3、4年才成交，更有可能辛辛苦苦跟了一年多的客户，第二年就移民出国了。因此豪宅经纪人号称“三年不开单，开单吃三年”，他们做成一单的佣金可能高达百万，也可能大半年不“开胡”。
据业内人士透露，豪宅市场的二手房买卖，佣金点数通常为买卖双方各出1%，也就是最终的佣金按2%计算。不过，由于豪宅总价偏高，在佣金点数上一般会有折扣，尤其是总价上亿元的房子，能拿到1%的佣金就很不错了。
资金回笼、限购放宽
豪宅迎来“年末翘尾行情”
除了这套地中海别墅，最近中介朋友圈里还广泛流传着南星桥板块的金色海岸一套房源挂牌8000万元的截图。据中介介绍，这套金色海岸房源建筑面积490.39㎡，叫价8000万元，最后以7500万元成交，目前已交定金。
此外，据透明售房网信息，近期市中心的滨江·华家池公寓的成交均价显示为12.914万元/㎡，远超该小区目前主流住宅二手房成交价。相关数据显示，该小区有套排屋今年1月8日签约，由建面231㎡和395㎡的两套房子打通形成，签约总价为8000万元。这套房源的签约，拉高了华家池公寓的成交均价。
上个月，还有一套建筑面积约324.57㎡的之江板块老牌豪宅西湖高尔夫别墅以5229万元成交，折合单价超过16万元。
为何近期顶级豪宅成交如此火？
资深豪宅经纪人吴昊说，到了年末，老板们的应收款陆续回笼，有些人要换大房子改善，有些人手头的钱要做资产配置，看来看去，还是地段稀缺的好房子才是真正能穿越周期的优质资产。就像《史记·货殖列传》中所说的，“以末致财，用本守之”。
事实上，通常豪宅市场每年都有一个“春节前行情”。去年也是临近春节，九溪玫瑰园别墅短短一半个月成交了4套，且几乎都是以超过1亿元的价格成交，其中“小楼王”以1.45亿元成交，折合单价26.59万元，创下了当时杭州二手房网签单价新高。
此外，去年10月杭州楼市新政出台，限购放宽，很多外地实力客户又活跃在杭州豪宅市场。不少豪宅经纪人表示，最近接待了不少金华、义乌以及省外的客户。“除了顶豪，总价在2000万元至5000万元之间的豪宅近期成交也很火，12月，西溪云庐成交了8套，金色海岸成交了3套，九树公寓、阳明谷，东方苑、桂花城别墅等也都有成交。”
总价5000万元以上的豪宅
主要集中在这些楼盘
许多人好奇，像地中海别墅这样的楼盘，之前都没听说过，杭州5000万元以上的豪宅，主要都分布在哪些小区？
九溪玫瑰园
根据杭州专做豪宅买卖的中介机构“德壹豪宅”统计，2023年，杭州成交总价最高的10套低密顶豪中，九溪玫瑰园占了4席（其中最贵的一套总价约1.95亿元，据悉，该房源的优势是拥有2000㎡的花园，以及带价值5000万元的精装修），桃花源和西湖高尔夫分别占有2席，剩下的两者，一个是云栖玫瑰园，一个是地中海别墅。2022年，杭州成交价上亿元的顶豪中，除了这些小区，还有武林壹号、湘湖壹号、华家池排屋。
在法拍及商业拍卖市场上，成交价超过5000万元的房源，有桃花源别墅、西湖边名人故居（长生路徐青甫故居，以及蔡威廉故居马岭山房）、阳光海岸、江南里合院、武林壹号、华家池排屋、云栖玫瑰园、东方润园、世外桃源风情村、凤起钱潮合院。
而在豪宅经纪人的朋友圈里售卖的5000万元以上的豪宅，还有蓝色钱江顶跃、西子公寓顶跃、银杏汇顶跃房源。
近年来，一些好地段的商业大平层异军突起。如西湖边的嘉里中心逸庐，作为西湖边近20年来极其稀缺的新房，其618㎡的顶跃叫价1.98亿；钱塘江南岸的观云钱塘城，顶楼大平层售价超过1亿元；钱塘江北岸的一线江景大平层钱塘公馆，其房源价格也普遍超过5000万元。
此外，还有一些意想不到的顶豪藏身于普通小区中。比如位于奥体板块附近的限售10年楼盘长龙·领航城，小区里有套独栋别墅之前在豪宅经纪人圈子里售卖。该房源由两套住宅打通而成，建筑面积高达2566㎡，另外还有超过1000㎡的地下室，以及约1258㎡的花园，房源售价3亿元。
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说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。
目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
因为是急于债务清偿而由法院执行的信托拍卖，所以法拍房在定价上一般都会低于评估价，因此，对于购房者是有很大诱惑力的。
但是，这不是绝对说买法拍房就代表价格便宜。在楼市最火爆的时候，还出现过某些优质房源的成交价，最终高于二手房成交价的现象。
尽管，法拍房背后有许多“坑”，也无法阻挡竞拍者的趋之若鹜。特别是豪宅，在法拍市场上向来被关注。
01 法拍豪宅竞价也疯狂据报道，一套位于杭州上城区翡翠海岸公寓的法拍房高于市场评估价成交，折合单价11万/㎡。整个拍卖过程共有15人报名，竞价过程异常激烈，超52000次围观，经历了160个“回合”，最终以总价1508万元成交，其中还包括1个车位。
据竞买公告资料显示，这次拍卖的房子位于上城区翡翠海岸公寓1幢3单元1502室，大约139平，还带地下二层715号车位。
翡翠海岸位于上城区钱江新城腹地，传说中的豪宅聚集区就是这一带。
值得一提的是，这套房子的被执行的原因，是原房东因民间借贷案而成为被告。虽然实际成交价是1508万元，但是买家实际付出的价格要比这个价格高很多。因为这套房产为预告登记，尚未办理过《不动产权证书》，经司法拍卖成交后新买受人需要办理二次过户手续。
不过，有史以来杭州法拍豪宅中成交总价最高的纪录诞生在上城区——2018年8月17日，一套阳光海岸跃层房源，建筑面积1219.68㎡，成交总价高达1.13亿元，一度引发全城热议。
不仅是杭州，上周，宁波江山万里一期一套豪宅法拍结果也刷屏了宁波房产界人士的朋友圈。
这是一套房产证面积370.05平方米、并带有3个车位的双拼别墅，起拍价1705.48万，17个报名参拍者经过93轮竞拍，最终以3048.48万价格成交，溢价率接近80%。
粗略算了一下，即便除掉3个车位（评估价18.5万元/个）的价格，其成交单价，也接近8.1万/平米。
不管是成交总价还是单价，江山万里这套别墅，都是迄今宁波市区法拍豪宅中最高的。
02 奇葩成交大跌眼镜当然，从阿里司法拍卖平台2012年上线以来的豪宅法拍记录中，也出现过一些名不见经传的房源，或者令人匪夷所思的成交历程。
例如，2017年7月，一套变卖（两次拍卖流拍后转入变卖程序）的阳明谷天阳苑别墅以2489万元成交，溢价率高达101%。
要知道这套房源的变卖起价仅1239万元，规定的加价幅度为25万元。
然而让人意外的是，这套房子的竞买纪录中仅有两轮出价。
其实，在第一位参拍者以底价出价后，第二位竞买人颇为“任性”地跳过了小幅度加价的过程，直接甩出了一个比起拍价高了一倍多的价位：2489万元。
这价格不仅已经远高于房源的评估价2212.5万元，想必也让其他竞争对手目瞪口呆，直接退出了竞拍。
对于阳明谷这套法拍房“不走寻常路”的竞价模式，背后是有原因的。原来，该房源的最终买受人，是被执行人即房主的亲戚。
也就是说，被执行人不想失去这套房产，那么通过法拍的形式，合法地把房产让渡到亲人朋友的名下，那么至少这套房产以某种形式保住了。看来，这套房子对于原房主来说必定有着非凡的意义。
还有成交“一波五折”的案例。
一套评估价2892万元的九溪玫瑰园风铃苑别墅，在一年多的时间里，总共经历了五次拍卖，除了一次流拍，其中有三次都成交了，但都因为买家悔拍而不得不重新拍卖，直到2017年3月第5次上线拍卖，才终于尘埃落定。
这套房子本身并无毛病，每次都是到最后，买受人不肯付尾款了，所以只能重新拍。究其原因，可能跟当时楼市还没有明显回暖有关。
不过这套房子在最后一次重拍时，杭州楼市行情热度已经很高，因此，该房源最后成交价达3810.88万元，足足比评估价高了32%。
除此之外，还有个别颇为冷门的法拍房源拍出了千万元级别的“豪宅价”。
例如一套位于九堡沿江的圆梦园小区祥园2径3号房产，建筑面积322㎡，在2017年6月以700万元起拍，有13人报名参与竞拍，出价多达567轮，最终拍出1325万元高价。
然而从房源照片来看，这几乎是一栋简易自建房，跟传统概念中的豪宅相差甚远，并且还是毛坯，建成年代也较久远，在2000年左右。
这么不起眼的民宅，为何能拍出“豪宅价”呢？
据悉，或许因为当时适逢五堡至七堡这一片沿江区域大拆迁，报名竞拍者中不乏博拆迁的想法。而且，虽然该房源建筑面积为322㎡，但其土地使用权面积却高达622.6㎡，这大概也是让竞拍者反复竞价的一个原因。
03 法拍豪宅真能捡漏？数据显示，在今年7月杭州法拍房成交中，1000万以上的豪宅成交11套，除破产的3套水岸帝景外，其他8套全部高于评估价成交。
加上上文例举的案例，可见法拍豪宅已不再是法拍折扣房代表。
法拍房吸引大家的原因，主要还是便宜和不限购，但是，法拍房背后的水也是很深的。
例如2018年有人通过法拍竞得深圳一套市价550万的学位房，原本以为这套房子花369万就能捡到便宜，在计算了税费之后，反而变成了611万，比预想成本多出来200多万！
原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。
本以为能够捡个便宜，结果背后不透明的税费成了一个“大坑”。
总体来说，法拍房的税费和新房差不多，转让和受让两家税费，都由竞买人一人承担。
但是，各地的实际情况又不太一样。比如上面这个案例，房子如果由原公司持有，被个人拍得，还要缴纳土地增值税。
另外，如果房屋上次交易属于“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”的情况，那么再次过户还会产生20%的个人所得税。
不仅如此，如果原业主未缴纳维修资金、物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等等，这些费用同样也由竞买人承担。
这么算下来，法拍房背后的“水”的确是太深了。
普通住宅就要承担这么多税费，更何况是动辄几千万起步的豪宅。文章一开始提到的翡翠海岸也存在同样情况。
豪宅是一种财富象征，而有些豪宅却也能见证房东的兴与衰，甚至“奇葩故事"。当然了，对于这些千万基本的法拍豪宅，光保证金就要缴纳几百万甚至数千万，且拍下后需要一次性缴纳剩下尾款，即全款购房。
对于我们普通人来说，法拍房最好不要轻易碰，而对于那些法拍豪宅，也就止步于吃瓜。
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