上海的商住两用房，通常位于城市中心或商业繁华区域，兼备居住和商业功能，适合用于居住、办公或小型商业活动。这类房源种类丰富，包括公寓式办公、loft、商铺+住宅、酒店式公寓等多种形式。
购买上海商住两用房时，你需要关注以下几个关键点：
1. 产权性质：确保房产证上的性质为“商住两用”，这意味着你可以同时享受住宅和商业的部分权益。
2. 商业配套：查看周边的商业设施，如商场、餐饮、交通是否便利，对于商业用途非常重要。
3. 居住条件：考虑楼栋的居住环境，如物业管理、小区设施、噪音情况等，对生活质量有直接影响。
4. 税费政策。
5. 租赁市场：如果你打算用于出租，需要了解当地的租赁市场行情和政策。
在寻找房源时，可通过房产中介、线上平台（如链家、贝壳找房、58同城等）或直接联系房东进行实地考察。
上海商住两用房的税费计算涉及到多个方面，主要包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等。以下是一些主要的税费类型和计算方法，但具体税费金额可能会因个人情况和政策变动而有所不同：
1. 契税：购买时，契税一般按购房总价的1%-3%（具体税率根据购房人是否是首次购房、是否满五年等条件有所不同）计征。
2. 营业税/增值税：若非满5年且非家庭唯一住房，住宅部分需要缴纳营业税，具体为差额部分的5.5%。如果是非普通住房（如大面积、价格较高），则可能需要缴纳增值税，增值税率为5.5%。满5年且是家庭唯一住宅，免征营业税，但可能存在增值税。
3. 个人所得税：出售方可能需要缴纳个人所得税，计算方式复杂，通常根据交易中的差额收入计算，如购买价与出售价之差。
4. 土地增值税：只针对出售转手的情况，增值部分按照一定比例征税，具体税率根据增值额的多少而定。
5. 印花税：买卖双方各按交易金额的万分之五计征
上海的商住两用房，其是否能办理居住证，主要取决于房主的居住条件和实际用途。一般来说，如果你在商住两用房内居住并有实际的居住证明，例如水电煤账单、租赁合同等，且符合上海市的居住证办理基本条件（比如有稳定的工作、住所等），是有可能申请办理居住证的。
上海为了吸引外来人才，对符合条件的在沪居住人员会提供居住证服务，以便享受公共服务和社会保障。具体要求如下：
1. 在上海有合法的居住证明和工作证明；
2. 遵守当地法律、法规，无刑事犯罪记录；
3. 符合上海市规定的人口控制政策，比如非上海户籍的购房者需满足一定的社保年限或者连续纳税要求。
如果你打算在上海长期居住并工作，建议先了解相关政策和所需的文件，然后按照流程申请居住证。在申请过程中可能会涉及到提供购房合同、税单、工作合同等材料，所以提前准备十分必要。
上海的商住两用房（通常指商住混合型物业），其使用期限取决于原开发商的土地使用性质和规划。这类房产的产权期限通常按照土地使用权年限来计算，和个人购买的住宅类似，一般为70年或50年，具体以土地使用权证为准。
当土地使用权到期后，根据《物权法》的规定，有两种情况：
1. 自动续期：根据2019年《土地管理法》修正案，年限届满后自动续期，但需要按照当时政策缴纳续期费用。
2. 申请续期：如果土地使用者在到期前要求续期，需要根据国家和地方政策，向相关部门提交续期申请。续期费用和具体流程可能会有变化。
如果你的商住两用房即将到期，应尽早关注政策变化，了解续期的具体要求和流程，同时了解可能产生的费用。如果有物业管理，可以咨询物业管理人员，他们会提供相关的信息和指导。
上海商住两用房的最新政策可能涉及多个方面，包括产权年限、房产权证类型、税收政策、租赁市场以及房地产市场调控。以下是一些可能的要点，但请注意，政策可能会随着时间变化，建议以官方最新发布的政策为准：
1. 产权年限：2019年《土地管理法》修订后，明确规定住宅用地到期自动续期，但商业用地的续期政策可能有所不同。
2. 房产权证类型：上海的商住两用房可能同时具有住宅和商业功能，产权证上会注明“商住两用”字样，购买时需要注意产权的明确。
3. 税费政策。
4. 租赁市场：上海鼓励租赁市场发展，特别是对于商业用途的部分，可能会有租赁税收优惠政策。
5. 市场调控：上海作为一线城市，房地产市场调控政策比较严格，可能会对购房、租赁、税费等进行适时调整，以维持市场稳定。
6. 购房政策：如限购、限贷等，对于非本地户籍人士可能有额外的要求，如社保、纳税年限等
上海的商住两用房交易涉及多种税费，以下是一些主要的税费类型：
1. 契税：购买时，契税一般按房屋总价的1%-3%计算，具体比例取决于购房人是否是首次购房、是否符合免征条件等。
2. 营业税/增值税：
如果购买后五年内出售，非住宅性质的商住两用房按差额部分的5.5%征收营业税（满五年且唯一住房免征）。
对于增值税，如果非普通住宅或者购买年限不足5年，可能要按照5.5%税率征收。
3. 个人所得税：出售方可能需要缴纳个人所得税，通常计算方式是根据买卖价差，是否有代持关系等具体确定。
4. 土地增值税：如果出售者在持有期间有增值，则可能需要缴纳土地增值税。普通住宅免征，非住宅和增值幅度较大的情况会征收。
5. 印花税：交易双方均需支付，按交易总价的万分之五计。
6. 其他费用：可能还包含公证费、评估费、中介费、交易手续费等。
同时，每笔交易的具体税费计算还会考虑政策的变化和优惠政策，需要实时关注。
上海的商住两用房能否落户，主要取决于当地政府的具体政策。一般来说，商住两用房主要用于商业活动，其户口政策可能与普通住宅有所区别，可能会对户口落户条件设置更高的要求或者限制。
上海的户籍政策往往针对住宅性质的房产，以满足居民基本生活需求和人口管理。对于商住两用房，政府可能会考虑其主要用途是否是居住，以及周边社区的规划和公共服务设施等因素。如果房产主要用于居住并符合户口政策的条件，比如证明拥有稳定的居住环境、工作单位等，可能可以申请落户，但具体规定会因地域和时间而变化。
因为政策时常变动，直接咨询相关部门是获取最准确信息的最佳途径。
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