买到手的房子跟当初看的豪华样板房差异巨大，原来是多处结构比例、装修用材都作了改动；买房前车位、绿化被吹得天花乱坠，收房时现实却很骨感——无锡市中心一楼盘的业主们遭遇了高端楼盘货不对板的问题。
2018年3月，李女士（化名）一家以2.4万元/平方米的价格，买下无锡市中心地段的绿地W公馆一套148平方米的房子。李女士告诉界面新闻记者，无论是单价还是总价，在无锡市场都不便宜。“当时无锡便宜的楼盘单价只有七八千，市场均价是1.2-1.3万元/平方米，之所以选择绿地W公馆，是觉得这里位置好，是精装房，又是大公司开发的。”
根据李女士所提供的购房合同，项目公司名称为“无锡国盛房产开发有限公司”，根据天眼查，该公司成立于2007年，唯一股东是在香港注册的“祥凯集团有限公司”，属于绿地集团境外上市平台绿地香港（00337.HK）旗下公司。2013年，绿地控股通过认购盛高置地股份成为其第一大股东，并将盛高置地更名为绿地香港。
李女士表示，绿地香港最初是将该项目当做无锡主城的标杆来打造的，自称是“豪宅标准”。整个项目是一个综合发展项目，总占地达到26万平方米，总建面约70万平方米，包含洋房、高层、大平层等建筑形态，集住宅、酒店、特色商业、餐饮娱乐、文化休闲等多种开发形态，W公馆为项目的第五期。项目朝北1公里即是无锡市中心商业区，靠近恒隆、大东方百货等商业综合体。
按照合同约定，交房期限是2020年6月份，今年3月，李女士接到了来自开发商的业主看房邀请，那一刻她还挺开心的，“就觉得绿地毕竟是大开发商，很正规”。
结果到达小区还没开始看房，她就有点懵了。“现场工作人员的态度和说辞都变了，跟买房的时候相反。”
李女士表示，还在乘坐电梯时，工作人员就对业主打起了预防针，表示现在的房子都不是正规的装修队来装修的。业主提出要去看一看地下车库，工作人员则表示没时间陪同一起去看。
一看到自家房子，李女士明白工作人员为何态度起变了。“装修用材缩水、地砖开裂这些都是小问题了。”
左图为样板房，右图为实际交付，两者色差大且后者开裂。图片来源：业主供图（下同）
大理石开裂严重
最大的问题是跟当初看的样板房差异巨大，细究下来，即将交付的房子跟样板间的结构比例在很多地方都不一样，比如一面装饰墙就整体变窄了不少，浴缸、洗手盆等都成了缩小版。
左图为样板房，右图为实际交付。图片来源：业主供图（下同）
李女士称，一些比她更早买房子的业主，早在去年就发现了这个问题，并向开发商提出，但结果是去年年底，开发商在部分业主阻止的情况下连夜把样板房（原西水东售楼处南侧的异地样板房）拆除了。“当时部分业主为了最大程度地保留该样板房还拨打了110，有报警记录可查。”李女士表示。
“开发商这样做，让我们怀疑真实的房屋和装修品质跟当初参观的样板房存在巨大差距，是典型的宣传欺诈。而且根据规定，样板房在业主全部收楼前是不可以拆除的。”业主向界面新闻记者表示。
样板房究竟何时才可以拆除，许多城市都颁布了地方规定。无锡对此也早有规定，根据《锡建工【2013】10号<关于实施无锡商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知》：“样板房的保留时间应该保存到交房后3个月，不能私自拆除。
今年2月，无锡进一步加强监管。根据无锡市住建局发布的《关于进一步加强我市新建成品住房建设管理的通知》，楼盘现场公示的样板房必须在项目交付后6个月才能拆除， 装修用材不得模糊性表述。
除此以外，业主称，原本宣传中的高端楼盘车位富裕也有虚假嫌疑。
最初买房时，销售称车位比可以达到1：1.4，网络宣传中称车位比至少1:1.2，但最终实际车位比仅为1:1，其中还包含360个机械车位（占住宅区全部车位的70%以上，无法停中大型车辆），且项目商业部分的地下停车区域已延伸到了住宅楼，挤压了住宅部分的停车空间。
“机械车位利用率很低，买房时业主也并未被告知，结果开发商用大量机械车位来充数。”业主称。
停车场地面积水严重
大量机械车位充数
项目的绿化也与宣传不符。业主称，买房时销售称绿化要做成有层次的园林绿化，现在只看到栽了几棵小树，整体光秃秃的，与高端楼盘的形象根本不匹配。
由于交付时间越来越近，业主们一直在尽力与开发商沟通，多次咨询律师，也去过信访局、街道，政府部门和社区为业主开过多次协调会。业主表示，政府部门和相关领导的协调工作非常积极。
从协调会的会议记录来看，就一些细节问题，绿地香港方面口头认同整改，包括公共区域整改，更换一些建材、灯具，水景提升，增加门禁系统等；房屋内装修问题，开发商也愿意更换断裂的大理石，整改淋浴门等。
但是业主们最为关心的车位和绿化问题，开发商和业主方之间仍有较大争议。
对于开发商的态度，有业主认为：“在大部分问题的处理上，开发商是有诚意的，愿意整改。”但也有业主表示，开发商至今不愿意给出书面承诺，对于已经做出的口头承诺，不愿意盖章、不愿意填写进度表，态度较为敷衍。
“我们面对的最艰难问题是车位，精装修还可以自己再改，但是车位问题很难改变，我们的目标很简单，就是‘居者有其位’。”一名业主向记者表示，如果开发商不做出改变，他们会一直继续沟通下去。
来源：界面新闻
随着住宅类型的发展和小区模式的变化，现在新建小区越来越注重自身配套设施的建设，而在配套当中商业一定是各小区必带的。一个带有成熟商业区的小区会更有竞争力，并且对于开发商而言商业部分的利润也远远高于住宅部分，甚至不少小区的利润点都是依靠商业实现的。也是因为如此小区当中会有不少沿街的楼是带有底商的，对于这类楼当中的住宅而言很可能就是该小区中公摊比例最大的房子。
说公摊比例最高并不是危言耸听，而是有真凭实据，下面我们就来说说带底商的楼为什么不建议购房者买。在房屋面积的计算过程当中有一个重要的原则就是谁使用谁分摊，就是因为这个原则带底商的楼住宅部分的公摊就会大于相同户型情况下纯住宅的房子。
对于带底商的楼而言还是有不少人比较喜欢的。因为这类楼往往都是沿街，这就意味着楼前或者楼后会有宽敞的道路，会给室内的整体采光和视野加不少分，同时带底商的楼地上层高较高，相同楼层之下对比纯住宅的楼自身楼层高度要高出不少，这也是很多人喜欢购买带底商住宅的一个原因。也是因为这样的特点其公摊大的通病往往会被购房者忽略。就底商而言大家都清楚，底商就是最底层的商业，在一栋楼当中电梯和楼梯的设计都是需要相互独立的，非消防等特殊需求是不会联通的。这就是说住宅和商业有着自己独立的电梯和楼梯部分。这样一来底商部分就会出现转为住宅部分服务的楼梯、电梯、管井、大堂等公共部分。在之前所提的谁使用是分摊的原则之下，就会给住宅部分增加不少公摊面积。
这里我们举个例子：我们假设有两栋楼都是20层，并且住宅部分的户型面积都是相同的，单元数也相同。这里我们假设该楼是两梯两户的设计，且两个户型面积相同。但是两栋楼唯一的区别就是一个带两层的底商，一个不带底商。这样我们计算可以得出纯住宅的楼一共有40套住宅。而带底商的楼只有36套住宅。对于公共部分的分摊来说纯住宅的楼可以看作是单层分摊各楼层的公共部分，也就是每户分摊二分之一的单层公用面积。但是对于带底商的楼来说在单层分摊二分之一单层公用面积的基础上，这36户还要分摊一二层地上当中为住宅服务的楼梯、电梯、管井和大堂，这样算下来带底商的楼公摊面积就大于纯住宅的楼了。相信到这里纯住宅和带底商楼的公摊对比大家都看得很清楚了。
经过对比我们可以发现，相同情况下纯住宅的楼公摊比例是要小于带底商的楼。就是说买相同套内面积的房子带底商的楼要多套几平米的公摊钱，这不就等于买这类房子的人准亏吗？所以说，在这里老J奉劝各位，如果在所购小区当中既有纯住宅，又有带底商的楼，那么一定要首选纯住宅的房子。因为这将为回你在高房价的楼市中剩下不少钱。
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