上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺
上海曾是中国轻工业基地，也因此成为城市更新的排头兵,因为纵观世界城市发展，随着产业升级和外迁，城市更新的第一次机遇几乎都在老工业厂房，而这些存量资产的提升和管理则成为了城市更新的核心诉求。
从上海金星电视机厂到南市发电厂再到静江建材市场，这些上海的老厂房在锦和集团的手里迎来了华丽转身，它们既保留了历史文脉，也开发出了新的业态和功能，推动了产业更迭，成为这座城市精致而有温度的生活新街区。
上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺表示，存量资产的更新是个永续存在的市场，并且每个项目都需要量身订做，无法复制，挖掘它的人文价值，赋予其独特的空间价值，同时符合客户的需求，并让客户之间相互需要彼此融合。这就是我们要做的事情。
存量价值提升，从轻工业开始
2007年，曾是上海轻工业产品代表的金星电视退出历史舞台，坐落于田林路的金星电视机厂被锦和改造为越界创意园，这是锦和集团旗下锦和商管板块城市更新的首秀。而彼时的上海是一片大工地，到处是塔吊和工程车，400多个地铁站在建，一幅欣欣向荣的景象。
越界创意园
越界创意园
回忆起当初，郁敏珺说：“当时城市更新还是个比较陌生的概念，在打造越界创意园时，不少同行表示难以理解，房地产正处于火热阶段，为什么要去做城市更新呢？”这源自2006年的一次美国之行，郁敏珺赴哈佛大学进修，顺道去纽约曼哈顿参观项目，和国内截然不同的是，那里没有大规模建设，基本在做存量更新，“有将立体车库改成公寓的，有把总部办公楼改成了高端服务公寓的，印象最深的是纽约证券交易所旁的一栋楼，请了阿玛尼做设计，屋顶被改成酒吧。据介绍这栋楼二战时甚至做过医院，我突然意识到，城市化进程到后来就是存量发展的逻辑，功能需求是一直变化的。”
欧美发达国家的城市更新几乎都是依循这样的发展脉络，产业的变迁使得没落的工业区重新焕发新生，纽约高线公园、伦敦金丝雀码头等无不如此。在郁敏珺看来，这一切中国迟早会经历。
郁敏珺表示，城市化进程到一定阶段必然伴随着产业转移，原有的产业没落，腾出来的建筑载体有了被更新改造的机会，它可以有新的价值新的内容，进而适合当下社会和产业的发展，当时的上海正好处于这样的历史节点。
一面是汹涌澎湃的开发热潮，一面是日益破败的工业厂房，郁敏珺选择了后者，金星电视机厂成为集休闲、商务、消费为一体的创意园区，吸引了众多国内外知名企业，其中不乏国际500强。
郁敏珺说：“我觉得城市更新的本质就是存量资产的价值提升，通过对原先资产价值的修复和创造，实现市场的认可。首先必须是存量市场，增量市场不存在更新，其次必须是城市，乡村是另一种模式。”
郁敏珺认为，我们城市发展已经进入新的阶段，产业在发展，不断产生新的需求和定位，然后就有更新的机会和价值，所以其实存量市场会越来越大，城市更新会越来越快，而隔个几十年再度产生存量，又有新的一轮更新机会，所以城市更新是永续存在的。
每一个都是非标产品
十余年的发展，锦和切中了上海轻工业产业更迭期，大量衰败的工业厂房被改造成各类特色鲜明的文创园区和街区商业，继续发挥着作用。目前锦和商管已在多个城市运营管理70多个项目，包括粮仓、裙房商业、老旧园区和老旧楼宇的更新。
与增量市场最大的不同是，城市更新没有规律可循，每个项目都有自己个性化的表达方式。“之前我向有过相关经验的人取经，问有没有什么规律可总结，他告诉我没有，只有摸着石头过河。”郁敏珺说。
产品线是房地产开发经常被提到的概念，工业化产品的一大特点就是可复制，但在城市更新上却不完全行得通。郁敏珺认为,没有产品线可言，从城市角度来说，城市化道路不一样，城市发展的阶段不一样，地域特色不一样。具体到项目，就是每栋楼都不一样，每一层也不一样，包括层高不一样、面积不一样、结构不一样，所谓的在地性非常强，需要因地制宜。
郁敏珺清楚记得改造锦和越界陕康里时的事必躬亲，“当时设计完每栋楼我都要仔细地看，比如前面是居民楼那么我的窗户要高一点，满足采光的同时避免直视，另一面对着公共绿地，那么我希望窗户大一点，尽可能保留景观。”
越界陕康里
越界陕康里
郁敏珺指出，城市更新非常考验人，每个项目都要花心血，这是一个细活，没有可取巧的办法。你必须去看每一栋楼、每一层楼、每一扇窗户乃至每一处细节,思考未来可以改变成什么样子,这个是非常重要的。就像老上海的裁缝一样，对每一个项目量身定制。
越界田林坊聚焦设计创意，越界陕康里呈现海派里弄风格，越界世博园主打电厂工业风，越界永嘉庭复刻浓郁法式风情，锦和商管打磨过的每一个项目都各有韵味。
“但我们的所谓个性和设计师的主张不太一样，他们可以做出很漂亮很独特的外形和结构，但对于功能定位、商业价值不一定很了解，更新后给谁使用，产业和人口结构如何，怎么适应客户的不同需求，这些都是我们要考虑的。”郁敏珺强调。
“国外在设计领域划分得非常细，酒店归酒店，博物馆归博物馆，还有灯光设计、标牌设计、音响设计等等，未来设计院的理念与我们的实践应该结合起来互相成就。”
文化作底，跨界融合
郁敏珺一直在聊资产、在算账，但其实她更看重文化。“锦和商管就是资管链条‘投融管退’里面的管，实现价值提升最重要的一环。所以我们做城市更新一定要会算账，不赚钱显然是不可持续的，但光会算账不行，还得要有人文情怀。”
郁敏珺告诉澎湃新闻记者，算账决定了城市更新能不能做，文化决定了城市更新能不能做好，文化是城市更新的底色。
“如果不能挖掘项目的文化价值，你就看不到他未来的前景，所以城市更新从业人员对新商业新消费等东西，要有很敏锐的触角，但又要能落地，会算账，同时有点情怀，包括对人文对文化的认知，能把这些综合能力整合起来才做得好，这是我的看法。”
但如何挖掘文化资源？这也是城市更新目前争议较大的一块内容，即如何解决开发与保护之间的矛盾。
郁敏珺认为，保护老建筑传承城市文化肯定没错，但不是教条的保护，不是一动不动，如果历史建筑没有很好地利用，就谈不上真正的保护。保护要看最终目的是什么，然后看这栋楼到底适合用什么样的手段来达到最后保护的目的。
郁敏珺的这种理念可以看作锦和创意园区品牌“越界”的最佳注脚，从历史中走来的老厂房，保留了人文元素的同时，吸引了各种不同的人群不同的产业，充满了先锋、前卫与时尚，不管是空间结构还是功能业态都是一种跨界融合。
“这么多年来因为技术的发展、互联网的普及，很多行业都跨界了，这是未来的趋势。老建筑在城市更新之后，空间属性反而会受欢迎，会装进不同的内容，而这些新经济、新产业需要自由的空间去交流、创造，这就为跨界融合提供了条件。”
就像越界陕康里，里面有一个老教堂，这为项目带来了新的空间属性以及人群，由此形成一个客户之间交汇融合的氛围场景。
郁敏珺表示，最好的生意就是叫好又叫座，我总结为四个满意。业主满意，获得品牌声誉；政府满意，获得税收和产业发展；客户满意，喜欢和认同这个地方；还有自己也要满意，激励自己可以做得更好，这就是我们的价值。
巾帼力量
绽放芳华
她们有着细腻和温柔的女性特质
她们有着坚韧和刚毅的女警本色
她们撑起公安工作最璀璨的“半边天”
疫情突如其来 她们初心如磐
在抗击疫情的前沿和后方绽放芳华
在这个特别的日子
致敬战“疫”中的巾帼力量！
社区防控有她
上海市公安局虹口分局嘉兴路派出所民警郭嬿菲、四川北路派出所民警徐智敏、江湾派出所民警谭文红积极协开展社区人员信息核查、小区封闭式管理等工作。
四川北路派出所民警程露、孙晶、凉城新村派出所民警郑育红在疫情防控工作期间持续加强社区防范和宣传工作。
治安支队民警张朝晖、广中路派出所副所长郁敏敏、欧阳路派出所民警祁梅华分别对复工楼宇、规模租赁房、公园等场所和区域开展治安检查和巡逻守护。
热情服务有她
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图1-4：曲阳路派出所民警朱宏宇、广中路派出所民警焦云峰、江湾派出所民警万若冰、刑侦支队民警叶莉敏在窗口为居民办理业务、解答咨询。
图5-6：分局根据疫情防控工作需要将窗口服务延伸，人口办民警王冬梅耐心接听户籍咨询专线、出入境办民警施怡卿在前置咨询台开展岗前训示。
图7-8：嘉兴路派出所文职辅警王蓓瑾、欧阳路派出所文职辅警季聆做好综合窗口服务辅助工作。
打击犯罪有她
左图：经侦支队情报分析室主任偰宜君、民警黄琪晓开展案件侦办工作。
下图：江湾所民警朱昱雯梳理案件受理情况。
交通管理有她
交警支队交通勤务辅警们
风雨无阻，坚守岗位，形
成一道亮丽的风景线。
后方保障有她
欧阳路派出所所民警张依梓、文职辅警石英制作酒精棉球。
曲阳路派出所民警董瑞精心选购蔬菜加强伙食保障。
政治处民警葛颖婷为广大民警提供心理健康服务。
政治处民警陈页用文字记录和展现民警一线工作风采。
警保处民警李红为监所实施封闭式管理筹备物资。
看守所民警赵轶峰、冯怡雯在集中备勤期间做好后勤保障工作。
指挥处文职辅警蒋伊青协助开展警情分析工作。
警保处文职辅警杨玥敏协助开展车辆管理工作。
祝大家3.8妇女节快乐
International Women's Day
值班编辑：张挺
中国网地产讯 6月29日晚间，锦和商业发布公告称，公司第三届董事会第十六次会议审议通过《关于增补董事会专门委员会成员的议案》。
公告显示，经董事长提名，选举郁敏琦女士为公司董事会战略委员会委员；选举潘敏女士为董事会审计委员会主任委员及董事会薪酬与考核委员会委员，任期与本届董事会一致。
本文源自中国网地产
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