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文｜豹子哥
风水我没有什么研究。不过我觉得，它的街区设计会有给武汉人带来惊喜和意外的一天。
所以每到一个新的节点，我都会问他们“下一步会怎么走”。
整体规划没打开之前，这显然不是一个好回答的问题。
▲ 项目所在的汉江段夜景
4月底，武汉市规划局公示了“武汉汉江新世纪投资有限公司汉江村城中村K3地块及扩大地块的规划方案”。
是时候公布答案了。
这块地最早为“汉江新世纪”手上的汉江村改造地块。
2016年初，武汉万科以45亿元收购新世纪，开始对项目全面优化并操盘，更名为万科新世纪翡翠滨江。
K3地块，就是翡翠滨江的三期。
当我看到它的项目排布和设计全景图，并和万科的人聊到它的时候，我找到了那种意料之中的意外。
在房圈里时间长了，天天都能听到尊重土地、读懂城市之类的豪言，有些最后沦为一句善意的口号。
万科这个作品没有就事论事，而是确有思考。
▲ 项目规划效果图
01.
从龙王庙江段汇入长江之前，汉江在上游8公里处拐了一个弯。
汉阳一侧的地块在此北向凸起，历年持续冲刷，给了汉阳一大片难得的城市湿地。
湿地一侧的知音桥（江汉二桥），是武汉二环线过江汉的要道。
湿地另一侧，江汉七桥在建。
双桥之下就是完整的湿地。即修建中的汉水公园。
这里坐拥通连全城的陆路快速交通网。
▲ 项目交通区位示意图
不论是经琴台大道/汉阳大道往东、经长江大桥后直达武昌腹地，还是通过二环线过知音桥后西向进入古田，或东向插入航空路、CBD等闹市，都能做到便捷可达。
向南、向西的道路也多是龙阳大道等城市级干道，可快速接入其它环线。
可以说，城市腹地十余个主要繁华区，和这里都能互相接驳。
项目所在的二环线汉阳桥头堡地段，不论是交通还是未来的商业、人气布局，都有门户级潜质。
听起来相当不错。
不过，当年万科进场时，很多同行的第一反应是，要让这里变得“很万科”，难度相当大。
因为用楼盘开发前惯用的价值点对标，这地方的先天条件不算上佳。
1、看了琴台大道在项目周边的城市品相，客户容易产生抗性。
2、地铁也有点尴尬，离王家湾站、玉龙路站直线距离都有约1.1千米。
起到这样一手牌，相信多数开发商破题的方式，应该是接地气、做性价比，中规中矩地卖出去。
以万科的品牌溢价，肯定能赚钱。
但也就仅此而已。
万科当然不想做那种“多数”。
它从一开始就看到了这里的价值，而且没给自己留下摇摆的可能。
02.
他们去了二子玉川。
东京最年轻的街区之一。
位于日本东京世田谷地区。但在旅游地图上并不常见。
它的出名主要不是因为旅游，而是宜居。
在东京“2019年家族最想居住的街区排行榜“中，它位列第三。“一个很适合育儿，有自然和河流，面向家庭的设施丰富又很有时尚感的地方”。
流经都市的河流边上保有大片的公园绿地。秋日的午后，大家坐在草地上聊天；早晚还能欣赏到美丽的日出日落。
不远处，就是繁盛的都市场景。片区住户中，有儿童的年轻家庭占比较高。主妇们喜欢在那些与河川相邻的商业街区坐下，购物亲子一条龙。
▲ 二子玉川空中花园步道
▲ 二子玉川住宅区附近的小河
日本的工业化和城市化比我们早。
二子玉川曾是一个采沙场。1982年，东京开始计划实施二子玉川RISE综合开发项目，在这个看起来很LOW的地方，融合公园、商业、住宅、写字楼等功能。
现代与传统和谐，繁华与恬静同在。
翡翠滨江与二子玉川所在的板块，实在太神似了。有些方面前者甚至占优。
除了陆路交通条件相似，就连地貌和城市区位也相仿。
▲ 二子玉川
▲ 翡翠滨江旁的汉江
翡翠滨江北侧与汉江之间，是武汉二环唯一的大面积滨江湿地，据守汉江最美一公里。
武汉已将其规划为60万方的城市湿地公园（已建成约10万方），比中山公园、解放公园都大。
▲ 二子玉川
▲ 翡翠滨江旁，在建的湿地公园
二子玉川和翡翠滨江都处在人口密集的超大城市，城市起步时板块的人居价值被忽视，都面临旧城“翻新”的课题。
周边现有开发密度相对较小，外部环境有可塑性。且适合规模开发。
设计团队最终从二子玉川找到了灵感和模本，进而形成了自己的规划思路：
1、打通翡翠滨江住区、商业与自然湿地及公园的边界，营造出生态区域里独特的城市美，并让其与城市各板块便利、友好对接。
2、用丰富的交通流线特别是步行系统，串起各板块的体验式商业街区。让这里成为市民“最想逛的住区、最想住的街区”。
03.
后面的各种细节和过往，就是按这个走向。
如果拿这一片区的地貌做“范本”，从一开始的整体规划上来看就很符合万科的喜好：
边界模糊后空间便关联起来了，并整体更有功能性和张力。
除了建筑/景观等常规维度，思考务必延伸到片区、进而延伸到城市。
他们找来了国际三大巨头之一----RTKL商业设计顾问公司。
设计方实地调研后提出，社区商业不需要太过庞大的体量，但要懂得如何与居民共生共荣。
设计团队的眼光没有仅限于这个百万方项目的住户和商户。而是考虑了半径1公里范围内恒富苑等数十个老社区10多万潜在客群需求，以及周边众多中小学校的亲子教育及娱乐需求释放。
▲ 二子玉川（手绘图）
▲ 翡翠滨江（手绘图）
万科觉得，只要能把这些区域潜力引导并激发出来，既可以自成一体形成“人-社区-商业”的良性生态，进而提升片区和城市的影响。
翡翠滨江的商业，最终要比周边“盒子”似的综合性购物中心亲切便利，也要比那些临街老旧街铺时尚舒适。
无论是商业建筑形态，还是业态服务功能都能够与城市其他区域形成错位互补。
从而给市民提供不同的选项。
实现的方式，万科和二子玉川一样，都用了类似鱼类“洄游”的内外动线逻辑。
注入的第一个元素就是便利曲折的天桥或连廊。
从K2地块开始，每一层街区都有连廊链接，一直连通至建筑体量比K1+K2更大的K3板块。
互相孤立的个体，因为这个天桥有机串联。所有的单体楼宇不再孤立。
用户肉眼可以感知的第一个变化是：
社区内外，到处都不单调。除了便利通达，还很有层次感。
地面架空层、连廊内、商业体外侧，因为纯人行的交通动线，让整体的步行场景有了更多可能。
这都是规划给到居住氛围的力量。
“玉带环腰”是老天所赐，“街区风水”是自己营造的。
▲ 翡翠滨江二期商业效果图
04.
从三期开始我们才能完整地看到，整个建筑排布因为万科规划逻辑的注入，活了起来。
这就是为什么三期的规划公示后，万科才愿意对外讲，它为了强调住户与周围的互动，会在翡翠滨江的建筑空间注入大量交互式元素。
其实，在已呈现的K2地块就有了规模实践，只不过更多在社区内部可感。
比如，利用架空层形成的社区慢道体系，对空间功能多样性的构思其实是一体的。
核心规划都不是房子，而是人的便利和需要。
这次疫情对全球的影响是全面而深刻的。
其中之一是，居民对社区商业的依赖和认可度会提升，社区商业会被他们作为除家里、住宅公区之外的“第三客厅”。消费黏性会越来越强。
社区商业的价值一定会由此得到拔高。
▲ 翡翠滨江效果图
▲ 翡翠滨江商业区实景（未交付）
这不是全部。
万科翡翠滨江独揽汉江一公里。前面说过，上天赐给汉阳那900亩城市湿地，在日益注重城市生态多样性的时代，不会永远是现在这个样子。就像二子玉川不可能永远是个采沙场一样。
所以，万科在教育配套、景观融入感、建筑朝向、交通连接上，都打了一些提前量。
如果万科只是站在卖完房子就OK的角度来考虑问题，那么随着未来周边的规划兑现，如道路、湿地公园日益完善，承接起来的便利性和时效性都会差很多。有的甚至很难实现。
位于大型湿地边上的情境式商业街区，在繁荣和自然之间嵌入了便利的通达接口后，未来住户在这里最大的体验可能是，比他们印象中的同类片区要“丰富”太多。
万科的底气在于，很多开发商没做过的东西，在它的体系内都有应用范本。只是因为它有习惯性创新，你看到的都是在地化的解决方案。
05.
这就是万科希望给我们的意外。
在一个乍看起来普通的建筑群落，用自己的思考，完成对城市功能的提升。
翡翠滨江约25万方商办楼宇、约68万方住宅，在这片湿地旁边会形成一个巨大的生活片场。
场景和道具给了你，你是未来生活的导演。
你一定想问，这些“生活样本”未来真会全部落地么？
和你说一个听起来很虚的词，叫万科精神。
十多年前，万科输出过情景TOWNHOUSE、输出过红郡。
行内不仅第一次看到了南加州风格、看到了花园洋房，也看到了什么叫对外开放，对内宁静优雅的社区构架。
后来万科输出第五园，又是新中式产品的探路者。
▲ 翡翠滨江住宅内部实景
▲ 翡翠滨江引入的华师附小
顺着这种思路去想，逻辑很容易通。
一间房子本身难以有持久的记忆度。无外乎户型、装修、外立面等，在时间的冲刷下，留下的行业记忆其实不多。
房地产开发能留下什么？
是标志性的产品，是能够一点点影响行业未来的思考和实践。
这些产品不一定都劲爆和颠覆，有时甚至只是微创新，但只要让它在体系内高频地发生，每处项目都会有它的绽放。
就像翡翠滨江、二子玉川这类地方，首先要有人发现它的价值底色。
然后，再用时间一步步去实现。
06.【后记】
时常碰到刚需和刚改同学询问。
说手上已有七八处目标备选，感觉各有千秋，很纠结。
我的答案往往是，你选不了项目的话，就选房企，选那些“长期主义者”的产品。
长期主义者的魅力大概就在于，时间的流逝会让一些事显出它的意义。
仅他们的内部自驱力，就决定了必然全力以赴，而且输出非常稳定。
在市面上，我们常常能听到很多声音，但却极少有听到吐槽万科这不好那不好。
这就是长期主义的效应。
期待翡翠滨江这个大盘，一步步成为典型的“万科造”。
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