随着2023年国家吹响经济复苏的号角，房地产似乎也迎来了新春。近日，周围不少家人朋友已经开始筹划买房的事情了，毕竟年轻一代的00后最大的已经23了，到了谈婚论嫁的年纪，在房价未上涨前出手买一套合适的刚需房，是多数父母的选择。
作为普通人的我们，家里积蓄都是一点一滴积攒出来的，平时买个菜都要讨价还价，更何况这首付的三四十万，一下子拿出来心里在滴血。所以怎么选择一个称心如意的房子，成为大家最为关心的事情。笔者与几位前辈及朋友讨论后，给大家一些参考建议（包括楼层、楼间距、户型、区位等等）。本文首先主要从楼层角度来分析。
1、定价规则
随便转几个售楼部，我们就会发现，同一栋楼不同楼层的价格相差还是挺大的。一般而言，开发商有两种定价规则：
1）第一种是楼层越高，定价也高。排除掉顶层后，最贵的也就是次顶层（也就是我们常听到的凤凰层）。这个定价规则是基于造价和采光确定的，随着楼层增加，主体施工和配套安装难度都增加，每平米的施工成本增加，售价也就上去了；另外，楼层越高，采光也会更好。
有的朋友也会说，那买个几十层高的房子，价钱岂不是高得离谱？其实自2020年以后，全国多个地区都实行了建筑限高令，从开始的“不得高于500米”，到后面“不得高于250米”，最近连100米的楼栋都很少了。也就是说，33层以上的房子逐渐将成为历史。现在我们常看到的期房多在33层以下，这种高度大家还是可以接受的。
2）第二种定价规则就是楼栋三分之一的划分规则。一般而言，楼栋中间三分之一楼层的格高于上面三分之一的价格，上面三分之一的价格高于底下三分之一的价格。当然，这种排序有点粗糙，因为我们还要剔除掉顶层、底层这种特殊楼层。实际上，开发商更喜欢这种定价规则，因为这种方式去化速度是最快的。而对于我们购房者来讲，中间楼层往往可以满足采光需求，且不至于过高产生“恐高”、“停电后爬不上去”、“高峰期电梯时间长”等尴尬情况。
在选房子时，建议多和销售聊聊，打听打听不同楼层的房价，不要一上来就表明自己很强烈的意图。问了三四户，楼盘的定价规则也就能看出来了，即便销售有所隐瞒，我们也能找到比较划算的楼层。
2、不推荐的楼层
a)顶层。前两年各大房企业主纷纷爆料质量问题，屋顶漏水是其中关键一项。即便我们非常相信开发商施工质量，但是一般房屋质量保修书中会明确，防水的保修期为5年，也就是5年以后屋顶漏水需要业主自行处理，but房子的产权是70年，你仔细品品。除此之外还有保温隔热方面的问题。纵使上面有阁楼，也奉劝大家慎重。
b)底下两层。这两层的共同缺点是采光不足、吵闹喧哗。商品房在报规划方案的时候都有日照分析，也就是说这个房子既然能按住宅出售，那是一定满足了规范要求的，只是底层的房子更有可能是仅仅达标而已，但是谁不想房子能多照照阳光呢。底下两层距离地面太近，不要听销售指着沙盘给你说房子距离道路、运动区较远之类的花言巧语，因为实际买了这两层的人，哪个不能听到楼下的动静？
另外，一层房子还有私密性差、安全性低、易潮湿等不足；二层的房子多是整楼栋的雨污水管道、燃气管道进出户等不足。
c)悬挑层。高层浇筑施工时，落地脚手架搭设高度不大于24米，多数楼栋需要外伸出工字钢用于脚手架悬挑，就形成了悬挑层。由于工字钢洞口是后期封堵的，所以这种楼层的外墙存在渗漏隐患。对于悬挑层的判断方法，网上提供的6层一悬挑的方法不是很准确。最好的方法是自己观察（千万不要进去，一般在围挡/围墙外面就能看到），这里要感谢一下我国的预售制度，一般在主体施工阶段就开始卖房子，所以我们有机会看到悬挑层具体的位置。
d）设备层。一般十层以下的住宅楼，设备层通常设在地下室或者屋顶；只有当住宅楼层数较多时，设备层通常会设在建筑物中间的某一层。这个其实可以直接咨询可咨询销售人员，一般高层住宅通常10-20层会设一个设备层。设备层主要都是水、电、气、暖等设备工作的楼层，避免不了会有噪音、渗水等问题，而且一旦设备出现问题，维修工人也都会聚集在这一楼层，非常影响住户休息。
3、推荐楼层
人们经常提到的黄金楼层其实和楼栋总层数有关，一般7层的多层住宅黄金楼层在4-6层；18层中高层住宅黄金楼层在15-17层；30层左右的高层住宅黄金楼层在15-25层。
在这里要给大家说明一下，以前经常提到的“扬尘层”（即住宅楼9-11层）的说法是不对的。因为大气中灰尘的颗粒大小、浓度等很复杂，也是在变化的，并不能说某一高度的扬尘就一定高于其他高度。
4）传统观念
年轻一代人的观念中对于一些数字的寓意已经不那么敏感了，比如18层和十八层地狱、13层不吉利、8层有“七上八下”的说法等等。这个并没有人说一定不对或者完全正确，因为这基本上还得看个人习惯和观念，笔者不赘述了。
结语
对于有钱人或者资源比较充足的人们，一套房子可能说买就买了，但是对于大部分老百姓，房子确实是一大笔开销，所以才会慎之又慎。奈何我们和开发商之间信息不对等，造成了买房子时有太多的隐形方法、问题是我们不知道的。这就需要我们多问问、多跑跑了。下期给大家带来楼间距和户型的选择，敬请期待。
每年开春都是楼市旺季，最近身边不少中介朋友，又开始鼓噪楼市复苏，发布各类案场的热闹景象，朋友圈转发各种成交的信息截图。真真假假，一时竟也分不清，令不少购房小白一头雾水，不知该如何是好。当然我身边自然也会有不少亲戚朋友面临类似的困惑，而我给他们的建议基本就是，楼市短时间，至少半年内都很难复苏。年初成交热潮只是相对于过去两年楼市成交惨淡的不同，所以容易给人一种复苏的假象。
对于真要买房的朋友，我也不喜欢拦着，但就是不能被房企中介带节奏，糊里糊涂的被架上车，而应该要沉下心来理性选房。尤其在楼层选择这方面，我们常常会听到4楼、14楼、24楼、13楼、18楼不能买等相关言论。因为4代表“死”，18代表“18层地狱”，而13则是背叛者的象征，在西方有不好的寓意，普遍都是暗含各种寓意或者象征，而非楼层本身真的有什么不好。作为从业多年的地产内行人，我还是更愿意立足于现实情况，来谈一谈哪些楼层是真正会影响到我们居住品质的，这些楼层才是我们更应该避开的。
低于5层的不要买低于5层主要针对的是总高超过11层以上的小高层或者高层楼栋的房子。要知道同一个楼盘不同的楼栋，除非有明显的产品差异，比如叠拼与高层混搭的楼盘，或者洋房与高层混搭的楼盘。别墅就不说了，倘若是总高6层的小洋房，那也没有低于5层不能买的说法，所以主要还是针对高层产品。同一楼盘，高层与高层之间难免都会带来采光与通风之间的遮挡，低于5楼以下的普遍意义上都会被列入低层或者超低层行列，采光和通风受到影响是必然的，这对如今房价看涨预期不大的情况下，基本的居住品质我认为还是应该要追求的。此外住房终究是资产品，还是要考虑未来的价值属性，即便不增值，至少也得保值，而低于5层的产品在市场上的流通性通常都比较差。
超过26层的不要买很多人或许会表示疑惑，为什么是不超过26层。这个其实还是得从我国发布关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知说起，也就是常说的“限高令”。通知要求严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。各地新建100米以上建筑应充分论证，中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。各地方城市出于“限高令”政策影响，都会在土拍时就对住宅总高进行限定，而限高的标准通常会定在不超过80米，按照正常2米9层高推算，总高基本就是26层。之所以建议超过26层的不要买，主要也是希望大家不要逆流而动，超高层住的原本就不舒适，更何况还是被政策和市场抛弃的产品呢，所以就更不值得购买了。
2楼带露台的不要买过去经常有朋友会问我，二楼不是一楼，不用担心潮湿、隐私、通风受阻等问题，对于预算不足的人，二楼或许就是退而求其次的选择，如今再加上一个露台供自己使用，岂不美哉。但我最终还是不建议买，一者二楼并不像大家所想象的，就一定能避开一楼的采光、通风、隐私等普遍性缺点。因为楼层本来就低，窗外树木又高，三楼都难以幸免，遑论二楼呢。二者二楼带个露台，这个露台实际上跟一楼带花园是一样样的，既不能私自搭建，只拥有使用权，还存在楼上乱丢垃圾的风险，并且风险值还不小。最后正因为二楼带个露台，对方通常会以此来卖点对你进行加价，倘若你真的表现出满意的话，那价格就很难谈了。所以露台只是幌子，二楼始终还是二楼。
所以，与其去纠结那些个寓意象征的楼层，倒不如好好想想如何规避那些切实给自己带来不快，以及影响保值增值的产品呢。
猜你喜欢
